Historia de la Hipoteca


El término “Hipoteca” proviene de la Antigua Grecia, de las palabras hypo (debajo) y teka(cajón, caja). Sin embargo, el germen de lo que conocemos hoy en día como Hipoteca proviene del Imperio Romano. El derecho romano contemplaba dos formas de garantizar una deuda:

  • La fiducia: El deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Esta forma de garantía real generaba una gran desprotección para el deudor.como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder abonar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento.
  • La prenda o pignusLa prenda o pignus: en esta forma se entrega la propiedad no de un bien inmueble sino de un bien mueble, lo que refleja que la figura no ha sufrido muchas variaciones puesto que aun se maneja de igual manera.

 

En la Edad Media las hipotecas sirvieron como pagos feudales. Los campesinos pedían dinero a los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno. El pago posterior podía efectuarse con lo obtenido de las cosechas, con dinero o con ganado.

Haciendo un salto en el tiempo, en la década de los 70, en España, se produce un “boom” originado por las migraciones masivas hacia las zonas más industrializadas del país: Barcelona, Madrid, Valencia o Bilbao.  En aquella época el promotor-constructor vendía la vivienda con entrada y gastos a cargo del comprador. Se inicia lo que se denominó “hipoteca cambiaria”. Se fijaban una cantidad de letras en función del número de meses pactado para el pago de la deuda. Las letras se inscribían en el registro con “condición resolutoria”, lo que significa que si no se saldaba la deuda, el inmueble pasaba a manos del acreedor.

En la década de los 80, se abandonó la fórmula de firma de letras y se constituía una hipoteca por medio de escritura notarial en la que se establecían unas condiciones de financiación, plazo y causas de extinción que se inscribían en el Registro de la Propiedad.

En los años 90 las Cajas de Ahorros y los Bancos, atraídos por la posibilidad de negocio, se disputan con todo tipo de medios la firma de nuevas hipotecas. Se trata de un gran pastel, la generación del baby-boom se ha hecho mayor y quiere emanciparse. Los Bancos comienzan a intervenir en el mercado de particulares y las Cajas de Ahorro inician su incursión en el sector empresarial.

Esta tendencia se alarga a principio del S. XXI con la llegada de inmigración que adquiere viviendas. La banca, descubre lo lucrativo que conlleva la hipoteca, que facilita la venda de otros productos como seguros y que permite la fidelización a 20-30 años de los clientes. El tope de financiación pasa del 80% al 90% y llegando, ya al final de la burbuja inmobiliaria, hasta el 100%. El negocio era rentable en una época donde todo se compraba y todo se vendía. En caso de no poder hacer frente a las deudas, el banco veía como el valor del inmueble había subido y podía fácilmente volverlo a vender. Las entidades bancarias abrieron sucursales a mansalva, llegando a ser el país con más sucursales por habitante.

La segunda década del siglo ha venido marcada por la explosión de la burbuja inmobiliaria, con el via crucis particular que ha dejado la crisis económica en España, de la que aún nos estamos recuperando. Los precios han bajado, y los bancos no dejan más del 80% de financiación por miedo a repetir viejos errores. Es difícil prever que nos deparará el futuro, sólo cabe esperar una mayor responsabilidad y un mayor control público para evitar volver a tropezar con el mismo ladrillo, aunque en los últimos meses parece que volvemos a vivir los tiempos de 2003 y los precios vuelven a subir rápidamente.

Lo que nos ha resultado curioso es el dato de que la gente que compra casas está firmando con un interes fijo, ¿será por miedo a una subida del euribor? Pero , ¿se han fijado en la letra pequeña de su hipoteca? En casi todas las nuevas hipotecas a interes fijo, la duración no es por toda la vida del prestamo, si no que viene con un máximo de tiempo, varias de las que hemos visto en el mercado es por un periodo máximo de 10 años,…..

Hipotecas firmadas desde 2003 a interes fijo (color naranja) o variable (color rojo)

Fuente: Surge Inmobiliario , INE

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